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Avvocato Fabio Scatamacchia
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Le frasi riportate in corsivo sono la trascrizione di parti di sentenze, in particolare i principi di diritto fissati dalla Corte di Cassazione, ovvero di norme e regolamenti.
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Comunione ordinaria: i partecipanti (anche un solo partecipante) alla comunione di beni possono richiedere lo scioglimento e la divisione: tale divisione può essere convenzionale, cioè voluta e concordata dalle parti, ovvero giudiziale.

Da tale volontà deriva la necessità di procedere allo scioglimento della comunione e alla divisione.

La comunione, in sostanza, si scioglie solo per volontà dei partecipanti.

Comunione dei coniugi: in costanza di matrimonio il regime patrimoniale previsto dalla legge è quello di comunione. Naturalmente al momento del matrimonio  i coniugi possono scegliere il regime di separazione con espressa dichiarazione all'ufficiale di stato civile celebrante ovvero successivamente per volontà di entrambi coniugi è possibile mutare il regime stipulando un atto pubblico (atto notarile) e procedendo alla divisione dei beni.

Il regime di comunione si scioglie, inoltre, per espressa previsione di legge: articolo 191 del codice civile

Comunione ereditaria è una comunione per quote: in merito alla possibilità dello scioglimento della comunione, le regole sono le medesime della comunione ordinaria e ogni coerede può chiedere, quindi, lo scioglimento e la divisione. Tra l'altro la comunione ereditaria non è voluta dalle parti (coeredi) ma o dal testatore o dalla legge.

E' soggetta, però, a specifiche disposizioni normative: articoli dl codice civile da 713 a 768

L'attività stragiudiziale e di consulenza dello studio

Lo studio fornisce consulenza e assiste il cliente nella fase delle trattative per raggiungere un accordo sullo scioglimento e sulla divisione della comunione, consigliandolo e partecipando all'attività di raccordo con il notaio per la redazione dell'atto di scioglimento della comunione e dell'atto di divisione

Il compenso verrà pattuito prima tra avvocato e cliente.

Attività giudiziale

Giudizio di scioglimento della comunione e divisione dei beni. L'avvocato fornisce consulenza e assiste il cliente nella preparazione del giudizio difendendolo nella causa, che comporta vari momenti tra loro connessi, ma allo stesso tempo separati.

Giudizi e consulenza in materia di condominio

Il giudizio di divisione nello specifico

Il compenso dell'avvocato verrà pattuito prima tra avvocato e cliente.

La comunione tra coniugi.

La separazione personale dei coniugi scioglie la comunione dei beni. La scioglimento si verifica con l'omologazione della separazione consensuale o con il passaggio in giudicato della sentenza di separazione giudiziale (non prima).

La cassazione ha modificato la precedente giurisprudenza stabilendo che il passaggio in giudicato della sentenza di separazione è una condizione dell'azione di divisione e non un presupposto processuale di tale azione. Il coniuge che intende procedere a divisione dei beni può iniziare il giudizio prima del passaggio in giudicato della sentenza di separazione, ma il provvedimento di divisione non potrà essere emesso prima del passaggio in giudicato della sentenza di separazione. (Cassazione n. 4757/2010). In ogni caso, è consigliabile iniziare il giudizio dopo il passaggio in giudicato della sentenza di separazione (la giurisprudenza della S.C. può sempre mutare).

Se nel giudizio di separazione giudiziale viene pronunciata sentenza non definitiva di separazione e la causa continua per l'addebito della separazione o per la determinazione delle modalità (affidamento figli, assegno di mantenimento ecc.), la separazione dei beni si verifica al passaggio n giudicato della sentenza non definitiva.

Coincidenza di comunione tra coniugi e comunione ordinaria.
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 22082/2011  ha enunciato il seguente principio di diritto: “Nell'ipotesi di immobili non comodamente divisibili l'attribuzione dell'intero immobile in comproprietà ai coniugi, contitolari in regime patrimoniale di comunione legale dei beni della quota maggiore, non è in contrasto con il principio del favor divisionis al quale è informato l'art. 720 c.c., tenuto conto della considerazione unitaria del diritto dei coniugi i quali - a stregua della disciplina prevista dall'art. 159 c.c. e ss., - non sono titolari di un diritto di quota di cui possano disporre - come avviene nella comunione ordinaria - ma sono solidalmente titolari di un diritto sui beni comuni di cui ciascuno dei coniugi può disporre senza il consenso dell'altro”.

 

 
 
 
 
 
 
Consulenza in materia di condominio: articoli  del codice civile da 1117 a 1139

Consulenza in materia di condominio e sentenze

 
Il condominio è una particolare forma di comunione, regolata dal codice civile
 
 

 Consulenza e assistenza in giudizi di divisione e nella fase di trattative.

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Il compenso dell'avvocato viene pattuito secondo la complessità dell'incarico

 
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Consulenza in materia di condominio

 

La comunione

Il codice civile prevede agli articoli da 1100 a 1139 le disposizioni che regolano  la comunione dei beni in generale, la cui peculiarità è quella che ogni comproprietario è titolare di una quota astratta del bene (o dei beni) oggetto della comunione e non di una singola parte specifica.
La comunione  ereditaria è, invece, regolata dagli articoli  da 713 a 768.

Infine, la comunione dei beni tra i coniugi è regolata dagli articoli da 177 a 230.

(sentenza su diversa disciplina tra comunione di beni ordinaria e comunione legale di beni tra coniugi)

La comunione dei beni può essere decisa dalle parti (ad esempio acquisto di un immobile in comproprietà), ovvero può essere voluta dalla legge come nel caso di eredità. In ogni caso, la comunione può essere  sciolta per volontà dei compartecipi, anche di uno solo, per mezzo della divisione.

Obiettivo dello scioglimento della comunione e del giudizio di divisione è proprio la trasformazione della proprietà collettiva in proprietà individuale.

Alcuni brevi principi.

 Art. 1101 codice civile.«Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote».

Art. 1102.  Uso della cosa comune. «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso».
Art. 1103.  Disposizione della quota. «Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota».

Scioglimento della comunione e divisione

Le norme, come detto sopra, che dispongono in materia di comunione ordinaria dei beni sono quelle previste dal codice civile, capo I - Della comunione in generale - Articoli da 1100 a 1116.

L'articolo che prevede lo scioglimento della comunione (in generale)  dei beni è l'art. 1111 del codice civile:

(Scioglimento della comunione) - Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri. Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni. Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.

Il codice civile prevede, in modo più articolato, la divisione dei beni in comunione ereditaria: titolo IV articoli da 713 a 768.

In particolare l'art. 713.   "Facoltà di domandare la divisione. I coeredi possono sempre domandare la divisione.  Quando però tutti gli eredi istituiti o alcuni di essi sono minori di età, il testatore può disporre che la divisione non abbia luogo prima che sia trascorso un anno dalla maggiore età dell'ultimo nato. Egli può anche disporre che la divisione dell'eredità o di alcuni beni di essa non abbia luogo prima che sia trascorso dalla sua morte un termine non eccedente il quinquennio. Tuttavia in ambedue i casi l'autorità giudiziaria, qualora gravi circostanze lo richiedano, può, su istanza di uno o più coeredi, consentire che la divisione si effettui senza indugio o dopo un termine minore di quello stabilito dal testatore."

Infine vi è lo scioglimento della comunione legale dei beni tra i coniugi prevista dall'art. 191 del codice civile. "Scioglimento della comunione legale. La comunione si scioglie per la dichiarazione di assenza o di morte presunta, di uno dei coniugi, per l`annullamento, per lo scioglimento o per la cessazione degli effetti civili del matrimonio, per la separazione personale, per la separazione giudiziale dei beni, per mutamento convenzionale del regime patrimoniale, per il fallimento di uno dei coniugi. Nel caso di azienda di cui alla lett. d) dell`art. 177, lo scioglimento della comunione può essere deciso, per accordo dei coniugi, osservata la forma prevista dall`art. 162."

La comunione dei beni, ove non sia voluta dalla legge, può essere scelta dai proprietari nel caso, ad esempio, di compravendita ovvero dai coniugi che possono convenire che ciascuno di essi conservi la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio (art. 215 c.c.).

I beni provenienti da eredità o da donazioni sono del coniuge che li percepisce e non entrano in comunione (per le donazioni è bene averne prova).

Comunque  anche in ipotesi di comunione di beni disposta dalla legge, i compartecipi possono richiedere lo scioglimento e la divisione dei beni: tale divisione può essere convenzionale, cioè voluta e concordata dalle parti, ovvero giudiziale. Ad entrambe devono partecipare tutti i comproprietari.

 

 

Sentenze:

 

 

Vendita di immobile senza il consenso dell'altro coniuge: sentenza Cassazione civile, sez. III, 21 dicembre 2001, n. 16177: «In definitiva deve ritenersi che il contratto preliminare di vendita di un bene immobile della comunione legale tra coniugi, stipulato da un coniuge senza la partecipazione o il consenso dell'altro, è soggetto alla disciplina dell'art. 184 c.c.; esso, quindi, non è inefficace nei confronti della comunione, ma soggetto all'azione di annullamento solo da parte del coniuge non consenziente (Cass. 17.12.1994, n. 10872), con la conseguenza che finché detta azione di annullamento non viene proposta esso è produttivo di effetti tra la comunione ed il terzo».
NELLO STESSO SENSO CASSAZIONE SENTENZA N. 2202/2013
 

 

In conclusione, se uno dei partecipanti decide per lo scioglimento della comunione, gli altri comproprietari non possono impedirlo. Si tratta di procedere alla divisione dei beni di comune accordo (la soluzione migliore da ogni punto di vista, se possibile) ovvero giudizialmente con ricorso al giudice.
La divisione va fatta in natura (art. 1114 c.c.), se non è possibile vengono formate le quote spettanti ad ogni partecipante.
Di qui possono sorgere gli eventuali contrasti.
Di qui la opportunità di essere assistiti da un avvocato e, comunque, da un professionista che aiuti nel raggiungimento di un accordo ovvero che assista le parti nell'eventuale giudizio di divisione.
Si consideri che, nel caso di un immobile, uno dei comproprietari potrebbe occupare il bene: in tal caso, gli altri componenti la comunione potranno richiedere un indennizzo per l'occupazione dell'immobile.
E' evidente come sia  sempre consigliabile un accordo tra i coeredi per poter prendere decisioni unanimi nella gestione dell'eredità indivisa nello scioglimento.
 
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Il giudizio di divisione
Il procedimento di scioglimento della comunione di beni è regolato  dal codice di procedura agli articoli da 784 a 791 ed è unico per ogni tipo di comunione. Si tratta di un giudizio ed è, quindi, necessaria l'assistenza di un avvocato.
Tale giudizio si divide o meglio può dividersi in due parti/fasi: una prima fase di accertamento del diritto dei partecipanti a richiedere e/o a partecipare alla divisione del bene o dei beni e un'altra che ha per oggetto la vera e propria divisione con la formazione delle quote, non più astratte, ma reali in natura e/o in danaro.
Naturalmente, la prima fase potrebbe essere una fase senza liti, nel senso che nessuna delle parti in causa contesta il diritto delle altre a partecipare alla divisione: tale situazione agevola la causa  e il giudice potrà provvedere a definire tale parte del giudizio con ordinanza e senza dover pronunciare una sentenza (tempi più brevi o meno lunghi, meno attività dell'avvocato ecc.).
Terminata la prima fase, il giudice si fa assistere da un tecnico per la individuazione dei beni oggetto della divisione e la loro stima  e per la formazione delle quote: fase che si materializza nel cosiddetto progetto di divisione.
Anche tale fase può, naturalmente, essere oggetto di contestazioni, e all'uopo èd fissata una specifica udienza.
Se non vi sono contestazioni al progetto il giudizio viene definito con sentenza.
Se al contrario vi sono contestazioni, ad esempio sulla formazione delle quote, sulla regolarità dell'estrazione a sorte, sui conguagli in danaro ecc., il giudizio è definito con sentenza.
Tale ricostruzione ha carattere esemplificatorio, meglio semplificato, in quanto i giudizi di divisione si presentano o si possono presentare complessi e di lunga durata (ancora un esempio, in tale giudizio una parte può contestare il diritto alla partecipazione alla divisione e il diritto di comproprietà di un'altra sostenendo un acquisto per usucapione: si introduce, quindi una causa all'interno di un'altra causa).
 
Prima di iniziare una causa per divisione di beni e scioglimento della comunione è bene, pertanto, valutarne i "costi e i benefici" e tentare di trovare una soluzione bonaria con i comproprietari.

COMUNIONE E FALLIMENTO

Lo studio potrà fornire consulenza sia per raggiungere un accordo divisionale ovvero assistenza nel giudizio di divisione e scioglimento della comunione.

Consulenza - Avvocato Fabio Scatamacchia, via  XX Settembre n. 98/G, 00187, Roma, 

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Consulenza in materia di condominio

Art. 720.  Immobili non divisibili. Se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto.

Art. 721. Vendita degli immobili.  I patti e le condizioni della vendita degli immobili, qualora non siano concordati dai condividenti, sono stabiliti dall'autorità giudiziaria.

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L'Avvocato Fabio Scatamacchia e' iscritto all'Ordine degli Avvocati di Roma Tessera n. A14931 - P.iva 03351610583. Polizza assicurativa per responsabilità civile professionale degli avvocati  stipulata con Assitalia. Questo spazio è stato concepito nel rispetto del Codice Deontologico Forense (artt. 17 e 17bis) e della Legge Professionale. Il presente sito, in ottemperanza al Codice Deontologico Forense, non costituisce pubblicità, invito a contrarre, offerta o promessa al pubblico, ma strumento di informazione sull'attività dello Studio, sulla sua organizzazione interna e sulle nuove metodologie d'instaurazione dei rapporti professionali con la clientela. I dati personali comunicati allo Studio tramite questo sito verranno trattati ai sensi della Legge n. 196 del 2003 (legge sulla Privacy) e successive modificazioni e/o integrazioni. Responsabile del trattamento dei dati è il titolare dello Studio all'indirizzo sopra indicato. Il contenuto del sito ha solo servizio informativo: pertanto non entra nel merito e non avrà alcuna responsabilità di scelte che potranno essere fatte da chi riceve le informazioni.

 

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Consulenza in materia di condominio

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Le sentenze sul condominio

Art. 1114. Divisione in natura. La  divisione ha
luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.

Art. 1116.  Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria. Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.

 

 

IL CONDOMINIO
Il condominio in un edificio si realizza  allorché tale edificio sia costituito da almeno due diverse unità immobiliari di proprietà di soggetti diversi.
Il condominio è generalmente regolato dalle parti con il cd regolamento di condominio.  In ogni caso, se non è stato redatto (e trascritto) tale regolamento si applicano sempre e comunque le disposizioni del codice civile (o quelle sulla comunione se compatibili).
L'ampiezza delle questioni in materia di condominio consiglia di "limitare" l'intervento con la sola indicazione delle sentenze di merito e di legittimità.

 

La consulenza, al contrario, sarà personalizzata alla specifica questione posta e richiesta.

Le sentenze sul condominio

  1. Apertura di conto corrente da parte dell'amministratore del condominio, sentenza cassazione n. 7162/2012

  2. Condominio, ripartizione spese, tubature, sentenza cassazione n. 10584/2012

  3. Approvazione lavori con assemblea successiva, sentenza cassazione civile., sez. II, 24/02/1995, n. 2133

  4. Condominio, furto attraverso ponteggi, danni, corte app. Roma, 11/01/2011

  5. Cortile comune a più edifici, sentenza cassazione civile, sez. II 02/08/2010, n. 17993

  6. Cassazione sentenza n. 11757/2012 sulla legittimazione passiva in materia di tabelle millesimali

  7. Morosità condomini e privacy, cassazione civile sez. II, 04/01/2011, n. 186

  8. Approvazione rendiconto del condominio, crediti amministratore, cassazione civile sez. II, 09/05/2011, n. 10153

  9. Vendita di immobile, lavori straordinari deliberati prima  del trasferimento, cassazione civile., sez. II, 03/12/2010, n. 24654

  10. Ascensore privato del condomino, limiti, sentenza cassazione n. 28920/2011

  11. I condomini possono intervenire nei giudizi ove e' parte il condominio, sentenza cassazione n. 10717/2012

  12. Uso della cosa comune in  condominio, parcheggi, sentenza cassazione n. 9875/2012

  13. Apertura finestre su cortile comune in condominio, sentenza cassazione civile., sez. II, 09/06/2010, n. 13874

 
CONSULENZA ON LINE
Consulenza in materia di comunione
Consulenza in materia di condominio
La richiesta di consulenza consente di esporre il proprio caso, inviando la documentazione necessaria e richiedendo il preventivo.  In caso di accordo sul preventivo, la risposta con la consulenza sarà inviata tramite mail o per posta.
L’iter è il seguente: invio richiesta di consulenza, valutazione e studio del caso, sia in materia di comunione che di condominio, pattuizione del compenso, pagamento, invio del parere - consulenza con eventuale indicazione del comportamento da prendere.
Per richieste di consulenza più complesse che richiedono attività ulteriore al parere, come assistenza per la mediazione, giudizio, trattativa con controparte per il risarcimento dei danni ecc., sarà concordato il da farsi con il richiedente.

Con la richiesta di consulenza si può richiedere l'invio di preventivo

Il tempo della risposta ovviamente è in funzione della complessità  del caso rappresentato e della conseguente consulenza e parere.
 
ASSISTENZA E DIFESA NEI GIUDIZI AVANTI AL TRIBUNALE, CORTE DI APPELLO E CORTE DI CASSAZIONE
Il richiedente verrà seguito sin dalla fase di impostazione della causa con la ricerca della documentazione necessaria, la redazione delle necessarie lettere da inviare alla controparte e/o al condominio.
La trattativa e l'eventuale procedimento di mediazione.
In mancanza di accordi o transazioni lo studio procederà a redigere l'atto giudiziale. Naturalmente, ogni fase verrà discussa e concordata con il Cliente.

Il compenso per la consulenza  è concordato al momento della richiesta via mail. 

     

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Ultimo aggiornamento: 08-04-14

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